发布日期：2026-07-09 04:37 点击次数：159
编者按：比年来，房地产行业受多方要素影响，事迹下滑，资金链弥留。房地产开发企业拖欠建筑施工单元工程款后以房抵债昂扬增加，重叠房企大多处于欠税景色的影响，税务机关和不动产登记部门经常会拒却为建筑施工单元办理房屋过户手续。更有甚者要求其代房企清缴税款，让本已蒙受升天的建筑施工单元雪上加霜。建筑施工单元怎么应酬以房抵债过户路上的重重坚苦，本文将连络税收策略及征管实践赐与接洽，并给出专科的法律施助建议。
01
案例引入：“以房抵债”过户难
甲公司是乙房地产公司世纪佳园面貌电梯工程承包商，认真该面貌电梯开导及装配工程，根据合同商定，合同总数4000万元，合同坚毅甲公司收到首付款400万元，具体付款条件如下表。工程完工50%时，乙公司未支付合同款，鉴于两边屡次互助、乙公司信用较好，甲公司不时施工至基本完工。
免费试玩完工前期，市集爆出乙公司到期债券无法偿还本息新闻，甲公司立即与乙公司磋磨，多轮掂量后两边达成“以房抵债”条约：乙公司用该面貌市值约3000万元的15套房产抵顶剩余工程款3600万元，并协助甲方办理过户手续。一个月后，乙公司被主宰税务机关列为非平日户，暂无法开票。
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飞快，甲公司入部下手办理房产过户，但不动产登记部门以标的房产未交纳联系税款为由拒却办理过户手续。甲公司经向不动产登记部门了解，办理房屋过户手续需要受让东谈主讲演交纳契税，凭契税完税凭据才智办理过户。甲公司遂到房屋所在地的税务机关苦求办理办理契税交纳。
关联词，当地税务机关拒却了甲公司的契税讲演苦求，并冷漠：1.两边协商确定的“以房抵债”条约中的房款3000万元不公允，按照市集同时同类价钱约4000万元；2.乙公司未开具发票，未交纳升值税、城建税及附加、地盘升值税，不合乎税收征管经过，建议甲公司代乙公司缴清相应税款后再办理契税讲演。甲公司无力承担乙公司欠下的无数税负，房屋过户手续迟迟无法完成，导致工程款难以终了，堕入了严重的预备逆境。
02
房屋过户时走动两边需要提交哪些完税凭据？
上述案例中，不动产登记部门以标的房产未交纳联系税款为由拒却办理过户手续，这一作念法是否具有法律依据呢？
《不动产登记暂行条例》第十六条第一款章程：“苦求东谈主应当提交下列材料，并对苦求材料的着实性认真：
（一）登记苦求书；
国外体育app（二）苦求东谈主、代理东谈主身份说明材料、授权交付书；
（三）联系的不动产权属起首说明材料、登记原因说明文献、不动产权属文凭；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他东谈主是非关系的说明材料；
（六）法律、行政国法以及本条例实施确定则程的其他材料。”。
尽管条例的上列章程莫得昭示苦求东谈主应当提交完税说明，然则第六项兜底要求赋予了条例实施确定要求走动方补充提供其他材料的权限。苦求东谈主应提交完税说明材料的要求在实施确定中赐与明确，况兼实施确定也章程了不动产登记机构要稽察联系完税说明材料。联系要求如下：
《不动产登记暂行条例实施确定》第三十八条章程：“苦求国有开导用地使用权及房屋整个权更正登记的，应当根据不怜悯况，提交下列材料：
（一）不动产权属文凭；
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皇冠体育开户皇冠客服飞机：@seo3687（二）交易、互换、赠与合同；
（三）接收大约受遗赠的材料；
（四）分割、团结条约；
亿博彩票手机客户端（五）东谈主民法院大约仲裁委员会奏效的法律告示；
（六）有批准权的东谈主民政府大约主宰部门的批准文献；
（七）联系税费交纳凭据；
（八）其他必要材料。”
《不动产登记暂行条例实施确定》第十五条章程：“不动产登记机构受理不动产登记苦求后，还应当对下列内容进行稽察：
（一）苦求东谈主、交付代理东谈主身份说明材料以及授权交付书与苦求主体是否一致；
（二）权属起首材料大约登记原因文献与苦求登记的内容是否一致；
在皇冠体育上，您可以随时进行提现，快速、便捷、安全。（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍看望效果是否完备，权属是否明白、界址是否明白、面积是否准确；
（四）法律、行政法轨则程的完税大约缴费凭据是否皆全。”
根据上列章程，房屋走动标的不动产登记机构苦求房屋更正登记时，应当依照章程提交完税说明材料。接下来的问题是，房屋走动方要提交哪些完税说明呢？联系章程如下：
《国度税务总局、财政部、开导部对于加强房地产税收料理的告知》（国税发[2005]89号）第六条章程：“市、县房地产料理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华东谈主民共和国契税暂行条例》、《中华东谈主民共和国地盘升值税暂行条例》的章程，要求出具完税（或减免）凭据；对于未出具完税（或减免）凭据的，房地产料理部门不得办理权属登记。”（编者注：本条中的契税暂行条例已被契税法替代）
《中华东谈主民共和国契税法》第十条章程：“征税东谈主应当在照章办理地盘、房屋权属登记手续前讲演交纳契税。”第十一条章程，“征税东谈主持理征税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭据。征税东谈主持理地盘、房屋权属登记，不动产登记机构应当稽察契税完税、减免税凭据大约联系信息。未按照章程交纳契税的，不动产登记机构不予办理地盘、房屋权属登记。”
《中华东谈主民共和国地盘升值税暂行条例》第十二条章程：“征税东谈主未按照本条例交纳地盘升值税的，地盘料理部门、房产料理部门不得办理联系的权属变更手续。”
由此可见，在房屋权属更正登记即房屋过户苦求时，走动苦求东谈主应当提交的完税说明主如若两类，一是地盘升值税完税说明，二是契税的完税说明，这两项说明未照章备皆的，不动产登记机构有权拒却办理更正登记。
03
以房抵债情形下，建筑施工单元为何难以赢得过户所需的完税说明
如前所述，建筑施工单元在办理房屋过户时需提交地盘升值税完税说明及契税完税说明。从现存税收征管策略看，房地产企业用尚未中意地盘升值税算帐条件的房产抵债，建筑施工单元无需赢得和提交地盘升值税完税说明；而在房地产企业无法开具发票、缺失契税计税依据情况下，建筑施工方难以赢得契税完税说明。具体分析如下：
一、以尚动怒意土增税算帐条件的房产抵债时，无需提供土增税完税说明
根据《地盘升值税暂行条例实施确定》及联系章程，房地产企业开发面貌地盘升值税征收口头分两种：前期预缴和后期算帐。房地产企业赢得房产销售收入后按季度预缴，待面貌销售销售基本完成时办理地盘升值税算帐，算帐讲演后税务机关对算帐终局进行审核，最终到地盘升值税完税。即，房地产开发面貌标地盘升值税不按单笔走动完税，而是根据销售情况及面貌举座完税。因此，用房地产开发面貌中部分房产抵债的走动无法在走动完成即开具完税说明。征管实践中，部分地点政府出台文献，不再要求在办理房地产权属变更时提交地盘升值税完税说明。
zh皇冠信用盘哪里申请以北京市为例。根据《北京市地点税务局对于完善地盘升值税涉税说明料理轨制联系问题的告知》（京地税地[2010]124号）第三条：“在北京市范围内需办理房地产权属更正、变更手续的征税东谈主，均应向主宰税务机关苦求开具地盘升值税涉税说明。但下列情况以外：“……（二）房地产开发企业销售应进行地盘升值税算帐的房地产”。
二、房企欠税拒却开具发票时，因契税计税依据不解确导致无法完税
根据《契税法》第二条章程，建筑施工单元动作房产受让方，是契税的征税义务东谈主。但实践情况是，房地产企业因资金链断裂拒却开具房屋销售发票，仅凭走动两边私行合意达成的“以房抵债”条约，主宰税务机关难以认定 “以房抵债”条约中房产价钱公允。在无法确定走动房产价钱即计税基础情况下，受让东谈主赢得契税完税说明难。此外，受“以票控税”征管口头影响，如果受让方赢得发票，说明“以房抵债”走动中转让方应包袱的升值税也曾证据，平日情况下转让方会交纳升值税。但在房地产企业无法开具发票情况下，如果契税征收部门仅根据“以房抵债”条约办理契税完税说明，可能导致升值税税款流失。因此，从税收征管角度看，“以票控税”征管口头也酿成受让东谈主赢得契税完税说明难。
04
建筑施工方怎么处理讲演交纳契税的难题
基于以上分析，受让方赢得契税完税说明难，一是“以房抵债”房产价钱不被招供，二是税务机关“以票控税”的监管模式截止。怎么破解这一难题呢？
银河娱乐网站官网首页根据《中华东谈主民共和国契税法》第四条章程：“征税东谈主讲演的成交价钱、互换价钱差额明白偏低且无刚直情理的，由税务机关依照《中华东谈主民共和国税收征收料理法》的章程审定。”因此，建筑施工单元需赢得抵债房产价钱合感性说明。根据《国度税务总局对于契税征税讲演联系问题的公告》（国度税务总局公告2015年第67号）第一条章程“根据东谈主民法院、仲裁委员会的生师法律告示发生地盘、房屋权属更正，征税东谈主不行赢得销售不动产发票的，可捏东谈主民法院践诺裁定书原件及联系材料办理契税征税讲演，税务机关应予受理”。上述策略处理了受让方不行赢得发票交纳契税的问题。法院审理过程中会证据走动两边“以房抵债”业务的着实性及房产作价的合感性，裁判告示确定的房产价钱即使价钱较同时同类市集价钱低，也有刚直情理，可动作征税东谈主讲演交纳契税计税依据。如果税务机关拒却为受让方办理契税讲演交纳手续的，受让方不错针对税务机关不动作、不履职的作恶昂扬拿起行政复议、行政诉讼等法律施助时刻来羡慕本身正当权柄。
实践中，建筑施工单元还可能碰到其他问题，如税务机关代房地产企业承担升值税及地盘升值税、必须提交地盘升值税完税说明、对裁判告示确订价值不招供仍按照同时同类原则审定抵债房产价钱等。针对上述问题，可作念如下应酬：
1.针对税务机关要求建筑施工单元代缴税款的，可作如下解释：在“以房抵债”走动递次，房产受让方不是升值税、地盘升值税的征税东谈主，也非扣缴义务东谈主。根据《中华东谈主民共和国税收征管法》第四条章程，“法律、行政法轨则程负有征税义务的单元和个东谈主为征税东谈主。法律、行政法轨则程负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单元和个东谈主为扣缴义务东谈主。”征税东谈主和扣缴义务东谈主身份是法律行政法轨则程的，任何个东谈主和单元无权变更、再行认定。房地产企业是升值税、地盘升值税的征税东谈主，在两边未就税负怎么承担达成合意情况下，不应由建筑施工单元承担房地产企业税负。主宰税务机关单方面以完税说明的禁绝达到让受让方代缴税款观念的作念法作恶。
2.针对要求提交地盘升值税完税说明的，可作如下应酬：对尚未办理算帐的房地产面貌办理走动过户的，无需提供完税说明，具体再第二部分也曾分析，不再赘述。如与税务机关就要求提供地盘升值税完税说明产生争议，可通过税务行政复议、诉讼口头施助。
3.针对征税东谈主提供东谈主民法院告示，税务机关仍按同时同类口头审定征收抵债房产价钱的，可作如下应酬：“以房抵债”条约是基于两边走动内容情况达成的债务重组条约，是动作债权方的建筑施工单元在房地产企业堕入逆境情况下作出的合理靡烂，况兼是经法院审判范例证据招供的价钱，属于《契税法》中价钱偏低，但有刚直情理的情形。如税务机关就抵债房产价钱仍有争议的，建议通过行政复议和诉讼口头处理。
结语
综上，建筑施工单元通过以房抵债裁减工程款升天，是不得已的自救时刻。但办理房产过户在实践中照实是一个辣手问题。以房抵债一揽子决策波及债务重组、房产销售、行政征收、权属变更等多个事项和多重法律关系。建筑施工单元应当熟练联系法律策略，有理有据与税务机关、不动产登记部门雷同，对政府机关合理要求应照章履行。当碰到联系部门冷漠代缴税款中永诀理、永诀法的要求时，应当积极寻求税务讼师的专科匡助，统筹民事诉讼与仲裁、税务行政复议、税务行政诉讼等施助时刻，形成系统、全面的法律处理决策，更灵验地羡慕本身正当权柄。
